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【办案手记】不能立即过户的房子能买么?

来源:原创作者:朱兵飞时间:2017-11-24

        开车路上,遇到之前一个已结案件当事人打来的电话,问到想在常州买一套住宅二手房,但这套二手房的房主将该套房和另外一套商住房捆绑在一起,向银行贷款了50万,供儿子在美国读书。房主现在想把这套住宅房卖掉,但如果把住宅房的贷款还掉之后,就没法再向银行贷款,所以住宅房的过户需要到四年后儿子毕业时才能过户。问这样的房子能不能买,去办理公证有没有保障?
        这个当事人担心万一这个房主后面成了老赖,没有按期归还银行贷款,银行来拍卖执行这套房产,自己即使付掉房款并住了进去,但因为产权还未过户,到头来房子还是给银行拿走,除非自己再出一笔钱,才能把房子拿下来。
        这和很多买二手房的情况类似,买家担心把房款交给卖家后,卖家没有把钱去还掉贷款,或者银行贷款还完、抵押涂销之后,卖家不配合办理过户,或者偷偷把房子过户卖给第三人。对于卖家不还贷款的担忧,可以通过银行资金监管得到解决。对于卖家偷偷过户卖给第三人的担忧,可以通过网签,或在抵押涂销之后,立即办理产权过户得到解决。
        而对于捆绑贷款的二手房案例中,当事人的担忧又与常见的不一样。我给他的建议是签订一份二手房买卖合同,约定在四年之后去办理过户,先支付一部分房款,银行的贷款由他每月偿还,还贷部分折抵总房款,在房主儿子毕业之后,将剩下的贷款还掉,并立即要求房主去配合过户。同时,在买这套二手房时,因为要在四年之后才能去过户,可以杀杀价。是否公证,不是太重要,买卖协议只要是双方真实意思表示即有效,即使公证了如果期间房主未按约归还贷款,还是会出现之前所述房屋被银行拿走的风险。
        毕竟,作为一个买家,能控制的就是自己手上的钱,而卖家口袋里的钱,会不会按期归还银行贷款,那是买家所无法控制的。

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